다주택자 양도세 중과, 주택 수 계산과 제외 대상 총정리

안녕하세요. 안세진 세무사입니다.

2022년 5월부터 한시적으로 유예되었던 다주택자 양도소득세 중과규정이 2026년 5월 10일부터 다시 부활되었습니다.

2026.08.03에 발표된 세제개편안에서 2027년, 2028년 중과세율을 완화한다는 등의 내용이 있지만 다주택자 중과규정 자체는 계속 적용 되고있으니 한번 정리해보겠습니다.

보유중인 주택을 정리할 계획이 있으신 분들은 끝까지 확인해보세요.

오피스텔이랑 분양권, 조합원입주권도 주택 수에 들어가는 걸까?

네, 아파트만 세면 된다고 생각하시면 곤란합니다.

잘못 세면 중과에서 빠질 수 있는 주택까지 놓치게 됩니다.

그래서 오늘은 다주택자 양도세 중과에서 주택 수를 세는 기준과 중과에서 빠지는 주택까지 알아보겠습니다.

집을 정리할 계획이 있으시다면 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

1어떤 양도주택이 중과대상일까요?

조정대상지역 여부는 파는 시점 기준으로 판단합니다

다주택자가 양도일 현재 조정대상지역 안에 있는 주택을 양도할 경우, 그 양도주택은 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제를 적용 받습니다.

취득시점에 조정대상지역이 아니였더라도, 양도시점에 조정대상지역이라면 중과대상입니다.

그래서 저는 상담을 잡으면 잔금일과 등기부 먼저 확인합니다.

(양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날입니다)

2026.09.18 기준

조정대상지역지정

다주택자는 아래 세율이 적용되어서, 양도차익에 최대 지방세 포함 82.5%의 세율을 적용받게 됩니다.

	대상주택유형	적용세율
조정대상지역 내 주택 양도시 적용세율	1년 미만 보유 양도주택	70%
	1년 이상 2년 미만 보유 양도주택	60%
	2년 이상 보유 양도주택(2주택자)	기본세율 + 20%
	2년 이상 보유 양도주택(3주택자 이상)	기본세율 + 30%

-> 여기에 장기보유특별공제까지 배제되니 체감 세부담은 세율 차이보다 훨씬 큽니다.

※ 다만, 2009년 3월 16일 ~ 2012년 12월 31일 사이에 취득한 주택의 경우, 조정대상지역 또는 중과대상 주택 수 포함 여부에 무관하게 2년 미만 단기양도에 해당되지 않는 한 기본세율을 적용받습니다. (장특공은 배제) 따라서, 해당 사이에 취득한 주택의 경우에는 중과세율 판단시에 유의가 필요합니다.

2026년 8월 3일 세제개편안에는 2027년, 2028년 양도세 신고분에 대해서 중과세율을 완화하는 개정안이 올라와있습니다.

아직 확정된 법안은 아니지만, 의사결정시 중요한 요소가 될 수 있으니 알고계시는걸 권장드립니다!

2026년 양도분도 2027년 이후에 양도세 신고가 이루어질 경우 완화가 가능할 듯 보여집니다.

(단 보유기간 2년 이상인 경우)

2주택수에 포함되는 것은 무엇이 있을까요?

주택 수 산정 기준으로 다시 봐야 합니다

다주택 여부를 판단할 때 내가 실제로 사는 집만 세면 안 됩니다.

주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다.
분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 들어갑니다

(다만, 오피스텔 분양권은 제외됩니다.)

조합원입주권도 포함입니다.
부동산매매사업자의 재고주택도 포함입니다.

(주택신축판매업자의 재고주택은 제외됩니다.)

소득세법시행령 제167조의3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(2003.12.30 신설) ]
② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.(2018.02.13 개정)
다가구 주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.
공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. 서면4팀-1824 (2005.10.05) 제목 임대주택의 중과세율적용 여부 등 요약 부동산 양도가 사업소득인지 양도소득인지의 해당여부는 사실판단사항이며, 주택신축판매업자의 재고자산인 주택은 1세대3주택에 포함하지 아니함

3주택수에서 빠지는 주택들은 무엇이 있을까요?

지방 저가주택부터 혼인합가까지 제외 요건을 확인하세요

구분	요건
지방 저가주택	㉠ 수도권·광역시·세종시 외 지역 기준시가 3억원 이하 ㉡ 수도권·광역시·세종시 내 읍·면지역 기준시가 3억원 이하 주택 수도권·광역시·세종시 읍·면 지역 외 지역 은 가액 상관없이 전부 주택수 포함입니다.
소형신축주택	㉠ 2024.1.10.~2027.12.31. 준공 및 취득 ㉡ 60㎡ 이하 ㉢ 취득가액 6억(지방 3억) 이하 ㉣ 아파트 제외 해당 주택에 대한 매매계약을 최초로 체결한 자
수도권 밖의 준공 후 미분양주택	㉠ 2024.1.10.~2026.12.31. 취득 ㉡ 85㎡ 이하 ㉢ 취득가액 6억 이하(26.02.27 이후 취득분은 7억 이하) ㉣ 수도권 (서울,인천,경기도) 밖 해당 주택에 대한 매매계약을 최초로 체결한 자, 매매계약서에 준공후미분양 확인 날일 필수
인구감소지역 소재주택	㉠ 2026.1.1. 이후 취득 ㉡ 취득 당시 기준시가 4억(수도권 밖 9억) 이하 ㉢ 취득당시 '인구감소지역' 소재주택 수도권과 광역시 소재주택은 제외 (단, 수도권 접경지역과 광역시 군 지역은 가능)
수도권 밖 인구감소관심지역 소재주택	㉠ 2026.1.1. 이후 취득 ㉡취득 당시 인구감소지역 ㉢ 기준시가 4억이하 수도권과 광역시 소재주택은 제외 (단, 수도권 접경지역과 광역시 군 지역은 가능)
공동상속주택	소수 지분자는 주택 수 제외 상속지분이 가장 큰 상속인 소유로 하여 주택 수 계산하되, 지분이 동일하다면 상속개시일 현재 상속주택 거주자 -> 상속인 중 최연장자에 따름.
혼인에 따른 3주택인 경우	혼인합가일로부터 5년 이내 양도하면, 배우자가 혼인 전 갖고 있던 주택은 주택 수 제외.

지방 저가 입주권·분양권도 감정가액이나 분양가액이 3억원 이하면 같은 취급을 받습니다.

43주택자여도 중과제외 주택은 따로 있습니다

지방저가주택부터 상속주택까지 요건이 제각각입니다

다주택자 양도세 중과 여부는 주택 수 계산과는 별개로 판단합니다.

실제로 파는 그 주택이 중과제외 주택이면 일반세율로 신고할 수 있습니다.

지방 저가주택은 양도 당시 기준시가가 3억원 이하면 그 자체로 중과에서 빠집니다.
장기임대주택은 8년 이상 임대 등 소득세법 시행령 요건을 채워야 하고 감면대상 장기임대주택은 조특법 97조·97조의2·98조에 따라 5년 이상 임대한 국민주택이어야 합니다.
미분양주택이나 신축주택 등 조특법상 감면주택도 중과 대상에서 빠집니다.
선순위 상속주택을 상속개시일로부터 5년 내 양도할 경우.

자세한 내용은 아래 포스팅 참고하세요 ↓↓↓↓↓↓↓↓

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5자주 묻는 질문

상담에서 이 주제로 자주 받는 질문도 정리해 봤습니다.

Q. 오피스텔 하나 있는데 이것도 주택 수에 들어가나요?
A. 다른 주택 양도일 현재 주거용으로 쓰고 있다면 주택 수에 포함됩니다.
Q. 상속받은 지분이 작은데도 주택 수에 들어가나요?
A. 최다지분자가 아니라면 지분 크기와 관계없이 소수지분은 주택 수에서 제외됩니다.
Q. 임대주택으로 등록하면 무조건 중과를 피할 수 있나요?
A. 등록 시점의 기준시가와 임대료 인상 이력에 따라 중과가 그대로 적용될 수 있습니다.

※ 이 글의 숫자는 2026년 9월 기준입니다. 세법은 바뀌니 신고 전에 다시 확인해 주세요.

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