상속주택 비과세 특례, 내 집 팔면 비과세 가능한가요_상속주택시리즈①

안녕하세요. 진세무회계 대표세무사 안세진입니다.

상속주택 시리즈 첫 번째 글입니다.

상속 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다.

상속주택 비과세 특례는 요건이 맞아야 하고, 하나가 어긋나면 비과세가 불가능한 구조입니다.

요건이 맞지 않으면 수천만 원의 세금이 나옵니다.

실제로 요건 하나를 놓쳐 조세심판까지 갔다가 진 사례도 있습니다.

오늘은 상속주택 비과세 특례의 요건과 비과세가 안되는 경우까지 알아보겠습니다.

상속주택을 물려받고 내 집을 팔 계획이 있으시다면 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

1상속주택 비과세 특례, 이렇게 작동합니다

상속주택을 없는 것으로 보고 1주택자처럼 판단합니다

상속받기 전부터 갖고 있던 집이라면 상속주택이 있어도 비과세를 받을 수 있습니다.

상속주택을 없는 것으로 보고 1주택자처럼 판단하기 때문입니다.

이것이 상속주택 비과세 특례입니다.

이 특례에는 '몇 년 안에 팔아야 한다'는 기한도 없습니다.

소득세법 시행령 제155조 제2항은 이렇게 정합니다.

상속받은 주택 1채와 일반주택 1채를 가진 사람이 일반주택을 팔면, 1주택만 가진 것으로 봅니다.

소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ]
② 상속받은 주택 [피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 과 그밖의 주택 (상속개시 당시 보유한 주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다) 을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택 을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는, 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서, 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다
피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택(
피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

여기서 두 가지를 꼭 기억하세요.

①팔 수 있는 건 '내 집'입니다.

비과세가 되는 쪽은 일반주택입니다.

상속주택을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않습니다.

②내 집 자체가 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

그렇다면 부모님이 집을 여러 채 남기셨다면 어떻게 될까요?

2선순위 상속주택, 딱 1채만 인정됩니다

여러 채를 남기셨다면 법이 정한 순서로 1채만 상속주택이 됩니다

상속주택은 딱 1채만 인정됩니다.

돌아가신 분이 집을 여러 채 남기셨다면 법이 정한 순서로 딱 1채만 '상속주택'이 됩니다.

이것을 '선순위 상속주택'이라고 부릅니다.

나머지는 그냥 내가 가진 주택 1채로 셉니다.

누가 어느 집을 받을지 나눌 때, 이 순서를 모르면 비과세 혜택을 엉뚱한 사람이 가져가게 됩니다.

돌아가신 분이 여러 채를 남기셨다면 특례는 선순위 1채에만 적용됩니다.

[실제사례 - 조심 2023서10880(2024.2.28, 기각)]

A씨는 서울에 집이 있는 상태에서 아버지의 집 두 채를 형제들과 나눠 상속받았습니다.

이후 선순위 상속주택을 형제들과 함께 팔았고, 새 집을 산 뒤 일시적 2주택으로 판단하여 기존 집을 팔면서 비과세로 신고했습니다.

심판원은 남아 있던 후순위 상속주택은 특례 대상이 아니라고 봤습니다.

그래서 A씨를 3주택자로 보고 과세했습니다.

꼭 상속협의 분할시, 어느 집이 선순위인지부터 확인해보고 계획을 짜야합니다.

3상속받은 뒤에 산 집, 같은 세대였던 경우 등 유의사항

상속주택 일반주택 양도는 상속이 개시된 날을 기준으로 판단합니다

특례가 적용되는 '일반주택'은 상속이 개시된 날 이미 갖고 있던 집만입니다.

상속주택을 가진 상태에서 상속개시 후 새로 산 집을 팔면 2주택자로 판단합니다.

상속주택이 농어촌에 있으면 상속 개시 후에 취득한 주택도 비과세 가능한 규정이 있으니

아래 포스팅 참고바랍니다. ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

블로그에서 이어 보기

돌아가신 분께 돌아가시기 전 2년 안에 증여받은 집도 일반주택으로 인정받지 못합니다.
돌아가실 때 그분과 같은 세대였다면 원칙적으로 특례가 없습니다. 한 세대가 원래 2주택이었던 것으로 보기 때문입니다.

단, 집 한 채를 가진 자녀가, 집 한 채를 가진 부모님(배우자의 부모님 포함, 한 분이라도 60세 이상)을 모시려고 세대를 합친 경우는 가능합니다

이때는 합치기 전부터 부모님이 갖고 계신 집을 상속주택으로 인정합니다.

[실제 사례 — 조심 2023구0085(2023.8.31, 기각)]

B씨는 집이 없는 상태에서 아버지와 합치고 함께 살다가 아버지의 집 두 채를 상속받았습니다.

하나는 농어촌주택이었습니다. 심판원은 B씨가 합칠 때 무주택이었으므로 '모시려고 합친 경우'가 아니라고 봤습니다.

농어촌주택 특례도 인정하지 않았습니다.

형제들과 지분을 나눠 받은 경우는 이 규칙이 다르게 적용됩니다.

상속받은 뒤 산 집도 비과세가 되는 경우가 있습니다.

이 내용은 시리즈 후반 '공동상속 소수지분' 편에서 다루겠습니다.

그럼 내 상황은 특례를 받을 수 있는 구조일까요?

4내 상황 체크리스트

상속주택 2주택 양도세, 팔기 전에 다섯 가지만 맞춰 보세요

아래 다섯 가지에 모두 '예'라면 특례를 받을 가능성이 큽니다.

하나라도 애매하다면 계약서에 도장을 찍기 전에 확인하세요.

양도세는 팔고 나면 바로잡을 방법이 거의 없습니다.

상속주택 비과세 특례는 팔기 전에 확인하는 것이 정말 중요합니다.

□ 내 집은 상속이 시작되기(돌아가시기) 전부터 갖고 있었나요?

□ 물려받은 집이 선순위 1채인가요?

□ 돌아가실 때 그분과 따로 살았나요?

□ 돌아가신 분께 돌아가시기 전 2년 안에 증여받은 집이 아닌가요?

□ 내 집은 2년 보유(조정대상지역이면 2년 거주) 요건을 채웠나요?