상속주택 중과, 유예 끝난 지금 5년을 쓰는 법_상속주택시리즈②
안녕하세요. 진세무회계 세무사 안세진입니다.
상속주택 시리즈 두 번째 글입니다.
최근 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다.
다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지만 적용되고 끝났습니다. 지금은 조정대상지역의 집을 팔면 다시 중과가 붙습니다.
유예가 언제 끝났는지, 상속받은 집은 왜 따로 보는지 헷갈리시는 게 당연합니다.
순서를 잘못 잡으면 중과세율에 장기보유특별공제 배제까지 겹칩니다.
집이 여러 채이고 상속받은 집이 있으시다면 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.
최신 다주택자 양도세 중과 관련된 사항은 아래 포스팅 참고하세요.
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1상속주택의 안전지대, 상속주택 5년
상속받은 날부터 5년이 지나지 않았다면 중과하지 않습니다
소득세법 시행령은 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 팔 때 중과하지 않도록 정해 두었습니다.
여기서 오해하기 쉬운 점이 두 가지 있습니다.
①상속주택도 주택 수에는 들어갑니다.
5년내 양도시 중과배제는 "상속주택"을 팔 때 중과를 빼 주는 것입니다.
상속주택이 아닌 "일반주택"을 팔 때는 상속주택도 주택수에 포함되어 중과를 판단합니다.
다만, 요건에 해당되는 상속주택 등을 빼고 내 집이 1채뿐이라면 그 집도 중과에서 빠지는 규정도 있으니 무조건 중과적용은 아닙니다.
(시행령 제167조의 3 1항 10호)② 상속받은 주택의 범위는 비과세 특례에서 봤던 선순위 상속주택에만 해당됩니다.
비과세 상속주택 규정을 준용하고 있기에, 돌아가신 분이 여러 채를 남기셨다면 선순위상속주택 1채만 해당됩니다.
또한, 돌아가실 때 같은 세대였다면 원칙적으로 해당하지 않습니다.
(보유기간이 제일 긴 1주택 -> 피상속인의 거주기간이 젤 긴 1주택 -> 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 -> 기준시가가 제일 높은 1주택 -> 선택)
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서울에 집이 두 채 있다면 순서가 중요합니다.
서울 집을 먼저 팔면 3주택 중과가 붙을 수 있습니다.
반면 상속주택을 5년 안에 먼저 정리하면 중과 없이 팔 수 있고, 남은 주택의 세금도 다시 계산하게 됩니다.
소득세법시행령 제167조의3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 ]① 법 제104조 제7항 제3호 에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
- 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)
- 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우에 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)
2형제와 나눠 받았다면 — 소수지분자와 주된 상속인
집 한 채를 여러 상속인이 나눠 받으면, 중과를 판단할 때는 그 집을 한 사람의 집으로만 셉니다.
그 사람을 ‘주된 상속인’이라고 하고, 나머지는 ‘소수지분자’가 됩니다.
주된 상속인은 이렇게 정합니다.
- 상속지분이 가장 큰 사람
- 지분이 같다면, 그 집에 살고 있는 사람
- 그래도 같다면, 나이가 가장 많은 사람
| 구분 | 주택 수 판정 | 중과배제요건 판정 |
|---|---|---|
| 주된 상속인 | 집 한채로 들어감 | 선순위 상속주택을 5년 내 양도시 중과배제 |
| 소수 지분자 | 들어가지 않음. | 중과배제(선순위,후순위,5년 기간 요건 없음) |
상속재산을 나눌 때 ‘누가 가장 큰 지분을 가질지’가 중요합니다.
이미 집이 여러 채인 형제가 주된 상속인이 되면 그 형제의 중과 부담이 커집니다.
지분을 똑같이 나누면 그 집에 사는 사람이나 나이가 가장 많은 사람이 주된 상속인이 된다는 점도 기억하세요.
소득세법시행령 제167조의3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위]② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.
제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호 의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
↓ ↓ ↓ ↓ 소수지분자에 대한 총 정리는 아래 포스팅을 확인해주세요
3내 상황 체크리스트와 매도 순서
계약서를 쓰기 전에 여섯 가지를 먼저 확인해 보세요
일단 집을 팔기 전에 아래 여섯 가지를 확인하세요.
□ 상속받은 날(돌아가신 날)부터 5년이 지났나요?
□ 팔려는 집이 지금 조정대상지역인가요?
□ 상속주택을 빼면 내 집은 몇 채인가요?
□ 받은 상속주택이 선순위 1채이고, 돌아가실 때 다른 세대였나요?
□ 주택이 지방에 있고 기준시가 3억 원 이하인가요?
□ 형제와 나눠 받았다면, 내가 주된 상속인인가요?
선순위 상속주택인지, 공동상속주택중 지분이 어느정도 인지 등등에 따라 양도세 검토는 다 다르게 이루어져야합니다.
또한, 집이 여러 채라면 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 세금이 수천만 원씩 달라집니다.
계약서를 쓰기 전에 매도 순서부터 정하셔야합니다.
4자주 묻는 질문
상담에서 이 주제로 자주 받는 질문도 정리해 봤습니다.
Q. 올해 안에만 팔면 중과가 없다고 들었는데요?A. 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지 적용되고 끝났습니다. 그 전에 계약한 경우에도 가장 늦은 기한은 2026년 11월 9일입니다.
Q. 상속받은 집을 팔지 않고 그냥 두면 어떻게 되나요?
A. 상속일부터 5년이 지나면 보통 주택으로 봅니다. 조정대상지역이라면 그 집을 팔 때도 중과가 붙을 수 있습니다.
Q. 부모님이 남긴 집이 여러 채면 모두 5년 보호를 받나요?
A. 선순위 1채만 해당합니다. 선순위 판단은 상속 당시 사실관계에 따라 달라지니 집 목록을 가지고 확인하는 편이 안전합니다.
※ 이 글의 숫자는 2026년 10월 기준입니다. 세법은 바뀌니 신고 전에 다시 확인해 주세요.
이 글은 일반적인 내용을 안내해 드리는 것으로, 개별 사안의 세금 문제는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 적용 전에는 상담을 통해 확인해 주세요.
내 경우는 어떤지 물어보세요
글로 다 담기 어려운 부분이 있습니다. 상황을 말씀해 주시면 안세진 세무사가 직접 답해드립니다.