상속주택 취득가액, 아버지가 산 가격이 아닙니다_상속주택 시리즈③

안녕하세요. 진세무회계 대표세무사 안세진입니다.

상속주택 시리즈 세 번째 글입니다.

상속받은 집을 팔 때 가장 많이 하는 오해입니다.

상속받은 집의 취득가액은 아버지가 산 가격이 아니라 ‘상속 당시 평가한 금액’입니다.

그래서 상속할 때 집값을 얼마로 신고했는지가 나중에 낼 양도세를 정합니다.

모르고 지나간 쪽은 양도차익이 5억 원, 미리 확인한 쪽은 거의 0원이 되기도 합니다.

오늘은 두 가지를 정리합니다.

①상속세가 나오지 않아도 신고를 해야 하는 이유,

②상속 후 6개월 안에 팔면 양도세가 거의 없는 이유입니다.

돌아가신 지(상속개시일부터) 6개월이 지나지 않았다면 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

1상속주택 취득가액은 상속 당시 평가액입니다

아버지가 얼마에 사셨는지는 상관이 없습니다

상속받은 집은 상속이 개시된 날(돌아가신 날) 새로 취득한 것이므로, 상속개시일에 상속세법에 따라 평가한 금액을 취득가액으로 씁니다. 세무서가 상속세를 조사해 금액을 고쳤다면 그 금액이 취득가액이 됩니다.

아버지가 얼마에 사셨는지는 상관이 없습니다.

그렇다면 그 금액은 어떻게 정해질까요?

상속 당시 집값은 아래 순서로 정해집니다.

문제는 단독주택, 다가구주택, 빌라, 시골집처럼 비교할 거래가 드문 집입니다.

보통 이런 부동산은 기준시가로 잡히기 쉽고, 기준시가는 보통 실제 시세보다 낮습니다.

그러면 취득가액이 낮게 잡혀, 나중에 팔 때 양도차익이 커지는 문제가 발생합니다.

이러한 경우를 대비하여 상속세 신고할때, 꼭 후에 양도계획까지 같이 생각하여 상속세 신고를 해야하는게 중요합니다.

※ 참고 — 꼬마빌딩, 초고가주택은 기준시가로 신고하면 국세청이 직접 감정할 수도 있습니다.

국세청은 2020년부터 꼬마빌딩을, 2025년부터는 일부 초고가 아파트와 고가 단독주택까지 직접 감정해 상속세를 다시 계산하고 있습니다. 기준시가로 낮게 신고했다가 세금이 추가로 부과될 수 있다는 뜻입니다. 2026년 대법원은 이 감정 자체는 적법하다고 봤습니다.

상속세및증여세법시행령 제49조 [평가의 원칙 등]

① 법 제60조 제2항 에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매 가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. -> 매매,감정,수용,경매,공매가액

④ 제1항을 적용할 때 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액 을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항 에 따른 시가로 본다. -> 매매사례가액 상속세및증여세법 제60조 [ 평가의 원칙 등 ]

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우 에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. -> 기준시가

그렇다면 상속세가 0원이어도 신고를 해야 할까요?

2상속세가 0원이어도 신고해야 하는 이유

상속주택 감정평가를 받을 수 있는 기간은 정해져 있습니다

집 한 채를 물려받는 경우 상속세가 나오지 않는 일이 많습니다.

상속인이 자녀든 형제자매든 보통 5억 원(일괄공제), 배우자가 함께 상속받으면 최소 10억 원까지 되기 때문입니다.

그래서 ‘낼 세금이 없으니 신고도 안 해도 된다’고 생각하기 쉽습니다.

하지만 상속세가 0원이라면, 집을 높게 평가받는 쪽이 오히려 유리합니다.

공제 범위 안이면 상속세는 그대로 0원이고,취득가액만 올라가기 때문입니다.

그 방법이 감정평가입니다.

돌아가신 날 전후 6개월 안에 감정을 받아 상속세를 신고하면 그 감정가가 취득가액이 됩니다.

기준시가 10억 원 이하 주택은 감정기관 한 곳의 감정도 인정됩니다.

※ 주택을 양도할때 되어서 진행하는 소급감정은 대법원에서는 인정된 사례가 있지만, 심판원 단계에서는 여전히 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.감정이 객관적이고 합리적이라는 점도 입증해야하며, 시간과 돈이 많이 듭니다.

가장 쉽고 확실한 방법은 상속 직후에 감정을 받아 신고하는 것입니다.

실제 사례 ① · 조심 2020서0299(2020.5.18, 기각)

A씨는 배우자에게 아파트를 상속받고 상속세는 신고하지 않았습니다. 이후 집을 팔면서 배우자가 산 가격을 취득가액으로 신고했습니다. 세무서는 취득가액을 상속 당시 공동주택가격으로 고쳐 과세했습니다. A씨는 뒤늦게 감정을 받아 다투었지만, 심판원은 상속 후 5년 8개월이 지나 거슬러 올라가서 한 감정(소급감정)이라며 받아들이지 않았습니다.

실제 사례 ② · 조심 2017서0293(2017.3.16, 기각)

B씨는 상속받은 집을 팔고 기준시가를 취득가액으로 신고했습니다. 그 뒤 감정기관 두 곳에서 상속 당시 기준으로 감정을 받아 세금을 돌려달라고 했습니다. 심판원은 상속 후 11년이 넘게 지나 받은 감정은 상속 전후 6개월 안의 감정이 아니라며 거부했습니다.

실제사례③ — 대법원 2026.8.12. 선고 2022두67357 (납세자 승소) C씨는 2019년 어머니에게 집과 땅을 상속받고, 상속공제로 상속세 0원을 신고했습니다. 세무서는 기준시가 방식으로 상속재산을 약 2억 1,600만 원으로 정했습니다. C씨는 이 금액을 취득가액으로 양도세를 낸 뒤, 상속 당시 기준으로 감정을 받아 세금을 돌려달라고 했습니다. 대법원은 거래가 없으면 감정가도 시가이고, “그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다”고 봤습니다. 세무서가 정했던 금액도 객관적·합리적인 시가가 아니면 취득가액이 되지 않는다고 했습니다. 결국 법원 감정가 약 7억 3,000만 원이 취득가액으로 인정됐습니다.

그렇다면 상속 후 6개월 안에 팔면 어떻게 될까요?

3상속 후 6개월 매도, 양도세가 거의 없는 이유

판 가격이 그대로 상속 당시 집값이 됩니다

앞서 말씀드린 평가순서를 보면, 돌아가신 날 전후 6개월 내 매매가가 상속 당시 집값이 됩니다.

그러면 상속주택 취득가액과 양도가액이 같아지는 구조입니다.

6개월 안인지는 매매계약일로 판단합니다.

“받자마자 팔면 단기 양도라 세율이 높지 않나요?”라는 질문도 많습니다.

상속받은 집은 세율을 정할 때 피상속인이 집을 취득한 날로부터 보유기간을 셉니다.

그래서 1년 미만 단기 세율은 보통 적용되지 않습니다.

다만, 6개월 내 양도가 양도세가 없다고 무조건 유리한 것은 아닙니다.

1. 판 가격이 상속재산 가액이 되므로 상속세와 줄어든 양도세를 비교해봐야합니다.
2. 상속받은 집 외에 다른 집이 없다면, 2년 보유(상속 당시 조정대상지역이면 2년 거주도) 후 팔 때 비과세가 가능합니다

팔기 전에 상속세와 양도세를 함께 계산해 보아야 합니다. 저희는 이 두 가지를 나란히 놓고 먼저 계산해 봅니다.

4자주 묻는 질문

상담에서 이 주제로 자주 받는 질문도 정리해 봤습니다.

Q1. 상속세 신고 후 집이 팔리면 다시 신고해야 하나요?

A. 꼭 그래야 하는 것은 아닙니다. 상속세는 신고한 뒤 세무서가 금액을 확정하는 세금입니다. 그 사이에 집이 팔리면 세무서가 매매가로 다시 계산할 수 있습니다. 결정 통지를 받기 전이라면 매매가가 신고한 금액보다 높으면 수정신고를, 낮으면 경정청구를 하면 됩니다. 집값 평가 차이로 늘어난 상속세에는 과소신고 가산세가 붙지 않습니다.

Q. 형제가 함께 물려받은 집도 똑같이 보나요?

A. 상속인 구성과 지분에 따라 달라지는 부분이 있습니다. 상속인 명단과 지분을 함께 보고 말씀드립니다.

Q. 감정평가 비용이 아까운데 꼭 받아야 하나요?

A. 드는 비용과 나중에 줄어드는 양도차익을 나란히 놓고 보시면 판단이 쉬워집니다. 집 종류와 매도 계획에 따라 다릅니다.

※ 이 글의 숫자는 2026년 10월 기준입니다. 세법은 바뀌니 신고 전에 다시 확인해 주세요.

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