농어촌 상속주택 특례, 시골집 물려받아도 비과세 되나요?_상속주택 시리즈 ④

안녕하세요. 진세무회계 세무사 안세진입니다.

상속주택 시리즈 네 번째 글입니다.

부모님이 지키던 고향집을 상속받고, 몇 년 뒤 결혼이나 이사로 내 집을 한 채 사신 대표님들이 계십니다.

상속주택 비과세 특례는 상속개시 당시에 내 집을 보유하고있어야 한다는 설명을 먼저 듣기 때문에 더 헷갈립니다.

농어촌 상속주택 특례를 모르고 지나가면 어떻게 될까요?

비과세로 팔 수 있던 집을 2주택으로 신고하고 양도세를 먼저 내게 됩니다.

그래서 오늘은 농어촌 상속주택 특례의 요건 세 가지와 실제 심판례, 팔기 전에 확인할 것 까지 알아보겠습니다.

시골집을 물려받은 뒤에 내 집을 사셨다면 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

1농어촌 상속주택 특례란

물려받은 시골집은 없는 것으로 보고 내 집 비과세를 판단합니다

1화에서 상속주택 비과세 특례를 설명했습니다.

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특례를 받으려면 내 집을 상속받을 때(상속개시 당시) 이미 가지고 있어야 한다는 내용이었습니다.

그래서 상속 뒤에 집을 산 분들은 비과세를 포기하기 쉽습니다.

하지만 물려받은 집이 시골집이라면 이야기가 달라집니다.

세법은 상속받은 시골집(농어촌주택)과 내 집(일반주택)을 한 채씩 가진 세대가 일반주택을 팔면, 시골집은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다.

소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ]

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다) 과 그 밖의 주택(이하 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보 아 제154조 제1항을 적용한다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다) 과 그 밖의 주택(이하 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보 아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

상속 뒤에 산 집이어도 비과세가 될 수 있습니다.

고향집을 물려받아 간직해도 불이익이 없도록 하려는 제도입니다.

1화의 상속주택 특례와 비교하면 차이가 분명합니다.

단, 내 집 자체도 2년 보유(조정대상지역에서 산 집이면 2년 거주) 같은 비과세 요건은 갖춰야 합니다.

그렇다면 어떤 시골집이 농어촌 상속주택 특례의 대상이 될까요?

2시골집 상속 양도세, 특례 요건 세 가지

읍이냐 면이냐, 돌아가신 분이 몇 년 사셨냐에서 갈립니다

① 물려받은 집이 서울·인천·경기 밖의 읍(도시지역제외)이나 면에 있어야 합니다.

도시지역 여부는 토지이용계획확인서로 확인할 수 있습니다.

②다음은 피상속인이 그 집을 취득한 뒤 5년 이상 사셨을 것입니다.

아버지가 먼저 돌아가시고 어머니가 상속받아 사시다가 돌아가신 경우는 어떻게 볼까요?

어머니의 거주기간만 5년이 안 되더라도, 두 분이 함께 산 기간을 합쳐 본 심판례가 있습니다(아래 사례 ①).

③ 마지막은 별도세대에게 상속받을 것입니다. 부모님뿐 아니라 형제자매·조부모 등 따로 살던 가족에게 받은 시골집도 됩니다. 돌아가실 때 피상속인과 같은 세대였다면 원칙적으로 특례를 받을 수 없습니다.

-> 상속주택 비과세 특례에서 봤던 요건과 동일

단, 내가 집 한 채를 가진 상태에서, 시골집 한 채만 가진 부모님(배우자의 부모님 포함, 한 분이라도 60세 이상)을 모시려고 세대를 합쳤고, 그 시골집이 합치기 전부터 부모님 집이었다면 특례를 받을 수 있습니다.

3상속받은 시골집 1세대 1주택, 실제 사례로 보면

같은 요건을 두고 인정된 사건과 기각된 사건이 있습니다

사례 ① · 조심 2019구2105(2019.8.20, 납세자 승)

D씨의 아버지는 2008년에, 어머니는 2011년에 돌아가셨습니다. D씨는 두 분이 살던 시골집을 어머니에게서 상속받았고, 상속 뒤인 2014년에 집을 샀습니다. 2018년에 이 집을 팔고 양도세를 낸 뒤 비과세라며 환급을 청구했습니다. 세무서는 어머니가 직접 산 기간이 5년이 안 된다며 거부했습니다. 심판원은 부부가 함께 산 기간을 합치면 5년이 넘는다며 비과세를 인정했습니다.

사례 ② · 조심 2023구0085(2023.8.31, 기각)

E씨는 집이 없는 상태에서 2011년 아버지와 세대를 합쳤습니다. 2017년 아버지가 돌아가시자 다른집과 시골집을 모두 상속받았고, 2021년 시골집 외 다른 상속주택을 팔았습니다. 아버지가 시골집에서 5년 이상 사신 것은 맞았지만, 심판원은 특례를 인정하지 않았습니다. 같은 세대에서 상속받았고, E씨는 집이 없었고 아버지는 집이 한 채가 아니었으니 동거봉양 예외에도 해당하지 않는다는 이유였습니다.

4고향집 상속 비과세, 주의할 점 네 가지

집이 세 채가 되는 경우와 파는 순서를 먼저 보셔야 합니다

①집이 3채가 되면 따로 따져야 합니다

이 특례는 시골집과 내 집을 한 채씩 가진 경우를 전제로 합니다.

사례 ③ · 조심 2025서2207(2025.12.1, 기각)

F씨 세대는 내 집, 다른 상속주택, 강원도 시골집을 함께 가지고 있다가 내 집을 팔았습니다. 심판원은 시골집이 요건을 갖췄더라도 “1세대 2주택을 전제로 하고 1세대 3주택인 경우에는 적용할 수 없다”고 봤습니다.

혹시 이사 중이라 잠시 집이 두 채인 경우라면 특례를 겹쳐 적용받을 수 있는지 팔기 전에 꼭 확인하세요.

②시골집을 먼저 팔면 특례가 없습니다

특례는 내 집을 팔 때만 적용됩니다. 시골집을 먼저 팔면 2주택 상태의 양도로 보고 양도세를 계산합니다.

③조세특례제한법의 ‘농어촌주택 특례’와는 다릅니다

이름이 비슷한 특례가 조세특례제한법에도 있습니다. 그쪽은 도시에 사는 사람이 농어촌주택을 새로 사도록 유도하는 제도입니다. 상속받은 시골집이라면 오늘 설명한 소득세법 특례를 먼저 보세요.

④특례적용신고서를 함께 내세요

내 집을 팔고 양도세를 신고할 때 ‘1세대 1주택 특례적용신고서’를 함께 내야 합니다. 비과세라고 신고를 건너뛰면, 나중에 세무서가 시골집을 발견하고 2주택으로 과세하는 일이 생겨 소명해야하는 번거로움이 생깁니다.

5자주 묻는 질문

상담에서 이 주제로 자주 받는 질문도 정리해 봤습니다.

Q. 시골집을 상속받고 몇 년 안에 내 집을 팔아야 하나요?

A. 기한은 없습니다. 같은 조문에 5년 안에 팔아야 한다는 제한이 있지만, 이는 귀농주택에만 적용됩니다.

Q. 등기도 안 된 낡은 시골집도 주택으로 세나요?

A. 사람이 살 수 있는 집이라면 등기 여부와 관계없이 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 등기되지 않은 시골집을 농어촌 상속주택으로 본 심판례도 있습니다.

Q. 시골집이 경기도 양평의 면에 있어요.

A. 수도권이라 이 특례는 적용되지 않습니다. 내 집을 상속개시 당시 이미 가지고 있었다면 1화의 상속주택 특례를 검토하세요.

※ 이 글의 숫자는 2026년 10월 기준입니다. 세법은 바뀌니 신고 전에 다시 확인해 주세요.

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