공동상속주택 소수지분, 내 집 비과세는 그대로일까요?_상속주택 시리즈⑤

안녕하세요. 진세무회계 세무사 안세진입니다.

지분은 작아도 등기부에 이름이 있으니 집이 한 채 더 있는 것처럼 보입니다.

규정을 잘 알면 받을 수 있었던 1세대 1주택 비과세를 못받고 양도세를 내는 상황이 있을 수도 있습니다.

그래서 오늘은 공동상속주택 소수지분이 주택 수에서 빠지는 요건과 1화 특례와 다른 두 가지, 주의할 점까지 알아보겠습니다.

형제와 나눠 받은 집이 있고 내 집을 팔 계획이라면 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

1내 집을 매도할때, 주택 수에서 제외되는 공동상속주택 소수지분이란?

공동상속주택 소수지분은 내 집을 팔 때 주택 수에서 빠집니다

①주택 소유자가 아닌 소수지분자 일 것.

* 주택 소유자 판단 순서

공동으로 상속받은 주택은 아래 순서에 따라 해당 주택을 소유한 것으로 봅니다.

1. 상속지분이 가장 큰 상속인
2. 해당 주택에 거주하는자
3. 최연장자

②피상속인 보유 주택이 2주택 이상이였다면, 선순위 상속주택 일 것.

피상속인의 보유기간이 제일 긴 1주택 -> 피상속인의 거주기간이 젤 긴 1주택 -> 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 -> 기준시가가 제일 높은 1주택 -> 선택

소득세법 시행령 제155조 제3항 [공동상속주택]

③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택 [상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

1. 당해 주택에 거주하는 자
2. 삭제
3. 최연장자

주택 소유자 순서에 따라 내가 소유한것으로 보지 않는 소수지분자이면서, 그 주택이 선순위 상속주택에 해당한다면 공동상속주택 지분은 없는것으로 보아 일반주택 1세대 1주택 비과세를 따집니다.

사례 · 조심 2021서2745(2021.10.12, 기각)

아버지는 집 두 채를 남기셨고, B씨는 그중 한 채를 어머니와 함께 상속받아 소수지분을 가졌습니다. 그 집은 아버지가 1993년에 산 집이고, 다른 집은 1985년에 산 집이었습니다. 2020년 B씨가 일반주택을 팔자, 심판원은 더 오래 보유한 1985년 집이 선순위이므로 B씨의 소수지분은 주택 수에 들어간다며 과세했습니다.

21화 비과세 특례와 다른 두 가지

상속 뒤에 산 집도, 같은 세대에서 받은 지분도 소수지분 비과세가 인정된 사례가 있습니다

①상속 후 취득 주택도 가능

1화의 상속주택 비과세는 상속개시 당시, 내 주택을 보유하고 있어야 했습니다.

공동상속주택 조문에는 이러한 요건이 없으므로 상속 후에 취득한 주택도 해당됩니다.

②동일세대도 가능

공동상속주택 소수지분자 비과세는 동일세대도 가능하다고 본 심판례가 있습니다.

사례 ① · 조심 2023중7006(2024.4.22, 납세자 승)

A씨는 2003년 같은 세대였던 아버지가 돌아가시자 어머니(3/5)와 함께 집을 상속받았습니다. A씨의 지분은 2/5였습니다. 상속 13년 뒤인 2016년에 집을 사서 2021년에 팔았고, 양도세를 낸 뒤 비과세라며 환급을 청구했습니다. 세무서는 같은 세대에서 상속받은 집이라 특례 대상이 아니라며 거부했습니다. 심판원은 조문이 소수지분자는 그 집을 가지지 않은 것으로 본다고 ‘명확히 규정한 이상’ 같은 세대 제한은 적용되지 않는다며 비과세를 인정했습니다.

그럼 공동상속주택 소수지분에서 주의할 점은 무엇일까요?

3지분이 변경된 경우

얼마나, 어떻게 늘었는지에 따라 상황이 나뉩니다.

㉠ 일부 지분만 늘어난 경우

지분을 사거나 증여받아 지분이 늘어도, 소수지분자인지는 상속받은 날의 지분으로 판단합니다.

국세청은 다른 상속인의 지분을 일부 사거나 증여받아도 새 집을 산 것으로 보지 않습니다.

상속 당시 30%였던 지분이 50%가 되어도, 상속 당시 더 큰 지분을 가진 형제가 있었다면 소수지분 특례를 그대로 받을 수 있습니다.

서일46014-11127 (2002.08.29)제목

공동상속주택의 소유자 판정

요약

공동상속주택 외의 다른 주택 양도에 대한 1세대1주택의 비과세 여부 판정시 당해 공동상속주택은 그 소유자를 판정하는 것이며 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것임

㉡ 집 전체를 갖게 된 경우

나머지 지분을 모두 사거나 다시 상속받아 단독소유가 되면 더 이상 공동상속주택이 아닙니다.

아버지에게 소수지분을 상속받고 나중에 어머니 지분까지 상속받은 사례가 있습니다. 국세청은 나머지 지분을 상속받은 날에 이미 갖고 있던 일반주택을 팔면 1화의 상속주택 특례를 적용해 1주택으로 본다고 답했습니다

89-155-14 [ 공동으로 상속받은 주택을 1인이 소유한 경우 ]

공동으로 주택을 상속받은 이후, 소유지분이 가장 큰 상속인이 아닌 상속인이 다른 상속인의 소유 지분을 추가로 취득하여 공동으로 상속받은 주택을 단독으로 소유한 경우 해당 주택은 비과세 특례 규정이 적용되는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택에 해당한다.

서면법령해석재산2019-3032 (2021.08.31)제목

공동상속주택의 소수지분자가 나머지 지분 재상속 후 일반주택 양도시 비과세 여부

요약

무주택자인 상속인이 주택의 소수지분을 상속받은 후 그 주택의 나머지 지분을 재상속받은 경우 나머지 지분을 상속받은 날 현재 보유하고 있는 일반주택을 양도시 소득령§155②을 적용

-> 반대로 다시 상속받아 집 전체를 갖게 된 뒤에 산 집은 이 특례를 받을 수 없습니다.

4공동상속주택 총 정리

상속주택 특례는 ‘비과세’와 ‘중과배제’, ‘단독·가장 큰 지분’과 ‘소수지분’으로 나눠 보면 네 가지입니다.

여러 규정을 모아 아래에 정리했습니다.

비과세

중과배제

5자주 묻는 질문

상담에서 이 주제로 자주 받는 질문도 정리해 봤습니다.

Q. 형제 셋이 1/3씩 똑같이 받았어요. 누가 소수지분자인가요?

A. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람이, 사는 사람이 없으면 나이가 가장 많은 사람이 주된 상속인이 됩니다. 나머지 두 사람은 소수지분자입니다.

Q. 그 집에 제가 살고 있지만 지분은 형이 더 커요.

A. 거주 여부는 지분이 같을 때만 따집니다. 형의 지분이 더 크다면 형이 주된 상속인이고, 살고 계신 분은 소수지분자입니다.

Q. 소수지분을 먼저 팔면 비과세인가요?

A. 이 특례는 함께 받은 집 외의 다른 집을 팔 때만 적용됩니다. 내 집을 가진 채 소수지분을 팔면 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다.

Q. (상속주택 지분 양도시) 상속개시 당시 조정대상지역이였다면 거주기간은?

A. 공동상속주택(지분)을 1세대 1주택 비과세로 팔 때, 상속 당시 조정대상지역이었다면 거주요건이 붙습니다. 공동상속인 중 그 집에서 가장 오래 산 사람의 거주기간으로 2년 거주를 판단합니다. * 각자 다른 집이 없는지 등 1세대 1주택 요건은 따로 따져야 합니다.

※ 이 글은 2026년 10월 현재 법령을 기준으로 작성했습니다. 실제 세금은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

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