아파트 상속세 평가, 기준시가로 신고했다가 추징당하는 이유_상속주택 시리즈 ⑥(마지막)

안녕하세요. 진세무회계 세무사 안세진입니다. 상속주택 시리즈 마지막 입니다.

아파트를 물려받고 공동주택가격(기준시가)으로 상속세를 신고했다가, 세무서에서 ‘같은 단지 비슷한 집이 그때 얼마에 팔렸다’며 상속세를 다시 계산하는 일이 종종 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 아파트는 거의 ‘같은 단지의 비슷한 집 거래가’로 평가됩니다. 기준시가로 신고하면 그 차이만큼 상속세가 추가로 나올 수 있습니다.

어떤 거래가 잡힐지는 규칙이 정해져 있어서, 미리 알면 유리하게 준비할 수 있습니다.

아파트 상속세 신고를 앞두고 계시다면 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

1아파트 시가는 어떻게 정해지나

같은 단지에 비슷한 집이 많으면 그 거래가가 기준이 됩니다

3화에서 상속재산은 ① 그 집의 시가 → ② 비슷한 집의 거래가 → ③ 기준시가 순서로 평가한다고 설명했습니다. 아파트는 거의 ②에서 정해집니다. 같은 단지에 비슷한 집이 많고 거래도 자주 있기 때문입니다.

그렇다면 비슷한 집은 어떻게 고를까요?

기간도 정해져 있습니다. 돌아가신 날 전 6개월부터 후 6개월 사이에 매매계약을 맺은 거래가 대상입니다.

다만 상속세를 신고했다면 비슷한 집 거래는 신고일까지만 봅니다. 신고 뒤에 옆집이 비싸게 팔려도 그 가격으로 고치지 않습니다.

거래가 여러 건이면 돌아가신 날에 가장 가까운 날의 거래가를 씁니다.

그렇다면 전후 6개월에 거래가 없으면 기준시가로 신고해도 될까요?

2‘6개월 밖’ 거래도 평가심의위원회를 거쳐 잡힐 수 있습니다

돌아가시기 전 2년 안의 거래가 나중에 올라오기도 합니다

많은 분이 ‘전후 6개월에 거래가 없으면 기준시가’라고 생각합니다. 하지만 법에는 예외가 있습니다.

1. 돌아가시기 전 2년 안의 거래
2. 6개월이 지난 뒤 세무서가 상속세를 결정하는 기한(신고기한부터 9개월)까지의 거래

이 기간의 거래도 그동안 가격이 크게 변하지 않았다고 보면, 평가심의위원회를 거쳐 시가로 쓸 수 있습니다. 세무서도 신청할 수 있고 납세자도 신청할 수 있습니다.

사례 ① · 조심 2024서0147(2024.5.27, 기각)

A씨는 2022년 12월 물려받은 아파트를 기준시가로 신고했습니다. 세무서는 조사에서 돌아가시기 약 1년 5개월 전(2021년 7월)에 계약된 비슷한 아파트의 거래를 찾아 평가심의위원회에 올렸고, 위원회는 이를 시가로 보았습니다. A씨는 그사이 집값이 떨어졌다고 다투었지만 심판원은 받아들이지 않았습니다.

기준시가로 신고했다면, 세무서가 이 기간의 거래를 찾아 더 높게 평가할 수 있습니다.

기한 안에 신고·납부했다면 평가 차이로 늘어난 세금에는 과소신고·납부지연 가산세가 붙지 않습니다(3화 참고).

상속세및증여세법시행령 제49조 [ 평가의 원칙 등 ]

① ...... 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우 에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다 고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

3다만, 2년 전 거래도 막을 수 있습니다.

가격변동의 특별한 사정을 자료로 보여 주면 결론이 달라집니다

2년 전 거래를 쓰려면 그사이 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없어야 합니다. 심판원은 기간을 넓혀 쓰는 것 자체가 예외이므로, 그사이 가격이 크게 움직였다는 의문이 드는 정도면 그 거래를 쓸 수 없다고 봤습니다.

사례 ② · 조심 2023서10320(2024.6.25, 납세자 승)

C씨 등 자녀들은 2022년 4월 아버지에게 송파구 잠실의 아파트를 물려받아 공동주택가격으로 신고했습니다. 세무서는 상속 1년 4개월 전(2020년 12월)에 계약된 같은 동 비슷한 집의 거래를 평가심의위원회를 거쳐 시가로 보았습니다. 심판원은 그사이 공동주택가격이 35.8% 올랐고 그 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있었던 점을 들어, 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 수 없다며 공동주택가격으로 다시 계산하라고 결정했습니다.

사례 ③ · 조심 2024서4911(2024.12.4, 기각)

D씨는 2022년 10월 송파구 아파트를 물려받아 공동주택가격으로 신고했고, 세무서는 상속 약 1년 10개월 전(2020년 12월) 같은 단지 거래를 시가로 보았습니다. 심판원은 그사이 공동주택가격과 한국부동산원 실거래가격지수가 크게 변했다고 보기 어렵다며 과세를 유지했습니다. D씨가 낸 소급 감정평가액도 시가로 인정하지 않았습니다.

같은 지역, 비슷한 시기의 거래인데 결론이 갈렸습니다.

차이는 가격이 움직였다는 자료를 얼마나 구체적으로 냈느냐입니다. 추가 고지를 받았다면 공동주택가격 변동률, 실거래가격지수, 같은 단지의 거래 흐름 등 부터 정리해 보세요.

4이례적으로 비싼 거래는 또 따로 볼 수 있습니다.

그 집만 혼자 동떨어져 비쌌다면 시가로 보지 않을 수 있습니다

반대로 세무서가 고른 거래가 지나치게 비싸다면 다툴 수 있습니다. 같은 단지, 비슷한 면적이라도 그 집만의 특별한 사정으로 비싸게 팔렸다면 ‘시가’로 보지 않을 수 있기 때문입니다.

사례 ④ · 조심 2026서0324(2026.8.20, 납세자 승)

B씨는 2021년 배우자에게 아파트를 상속받고 같은 단지 거래가로 신고했습니다. 세무서는 4년 뒤 조사에서 같은 단지의 더 비싼 거래를 시가로 보고 상속세를 부과했습니다. 심판원은 그 집이 고급 인테리어와 한강 조망 때문에 전후 2년간 단지 내에서 혼자 이례적으로 비싸게 팔렸다며 부과를 취소했습니다.

이 사건에서 B씨는 공인중개사 의견서와 상속 당시 기준 감정평가서를 내어 ‘왜 그 집만 비쌌는지’를 보여 주었습니다. 다투려면 이런 구체적인 근거가 필요합니다.

확인해 볼 점은 이렇습니다.

1. 같은 단지 안에서 동·층·향·조망이 다른가
2. 그 집만 대규모 리모델링을 했는가
3. 전후 거래들과 비교해 혼자 동떨어져 비싼가
4. 가족 등 특수관계인 간 거래는 아닌가

다만 동·층·향이 다르다는 이유만으로는 부족합니다. 조심 2019서3257(2021.2.23, 기각)에서 상속인은 비교 아파트가 층·향·한강 조망이 다르다고 주장했지만, 심판원은 법에서 정한 요건(같은 단지, 면적·공동주택가격 차이 5% 이내)을 갖췄고 상속일에 가장 가까운 거래라며 받아들이지 않았습니다.

사례 ④처럼 그 거래만 혼자 동떨어졌다는 점을 자료로 보여 줘야 합니다.

그렇다면 어느 거래가 잡힐지 불안할 때는 무엇을 할 수 있을까요?

5먼저 시가를 잡는 방법 — 상속 아파트 감정평가

그 집 자체의 감정가가 있으면 비슷한 집 거래가보다 앞섭니다

어느 거래가 잡힐지 불안하다면, 그 집을 직접 감정받아 신고하는 방법이 있습니다. 그 집 자체의 감정가가 있으면 비슷한 집 거래가보다 우선하기 때문입니다.

감정을 받을지는 두 가지 방향으로 따져 봅니다.

1. 상속세가 나오는 규모라면 단지 안에 이례적으로 비싼 거래가 있을 때, 감정으로 합리적인 가격을 먼저 잡아 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
2. 상속세가 나오지 않는 규모라면 오히려 높게 평가받는 쪽이 나중 양도세에 유리합니다(3화). 이때는 감정으로 취득가액을 높여 두는 목적입니다.

어느 쪽이든 신고 전에 단지의 실거래가를 모두 대입해 보는 것이 출발점입니다.

6자주 묻는 질문

상담에서 이 주제로 자주 받는 질문도 정리해 봤습니다.

Q. 감정가와 비슷한 집 거래가가 둘 다 있으면 무엇을 쓰나요?

A. 물려받은 그 집의 감정가가 우선합니다. 비슷한 집 거래가는 그 집 자체의 가격이 없을 때 쓰는 기준입니다.

Q. 상속세를 일찍 신고하면 유리한가요?

A. 비슷한 집 거래는 신고일까지만 보므로, 상속세만 봤을때는 집값이 오르는 시기라면 일찍 신고하는 쪽이 유리할 수 있습니다. 떨어지는 시기라면 서두를 이유가 없습니다.

Q. 신고한 지 몇 년이 지났는데도 다시 고칠 수 있나요?

A. 상속세는 신고기한부터 보통 10년까지 부과할 수 있습니다. 위 사례에서도 상속 4년 뒤에 조사가 있었습니다. 세무서가 정해진 결정기한(신고기한부터 9개월)을 넘겨 고지해도, 그 기한은 지키도록 권하는 규정이라 고지 자체가 무효가 되지는 않습니다(조심 2025부0089, 상속 3년 뒤 고지). 신고 때 어떤 거래를 근거로 썼는지 자료를 보관해 두세요.

※ 이 글은 2026년 10월 현재 법령을 기준으로 작성했습니다. 실제 세금은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으니 신고 전에 전문가와 상담하세요.

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